Omlægning af lån
Kan det betale sig at omlægge dit realkreditlån?
Få overblik over, hvornår omlægning af lån kan være relevant, hvilke muligheder du har, og hvad du bør overveje, før du beslutter dig.
Hvad kan du få ud af at omlægge dit lån?
Når du omlægger dit boliglån er formålet typisk at få en økonomisk fordel eller et lån, der passer bedre til din økonomi.
Det kan være, at du kan få en lavere månedlig ydelse, skære noget af din restgæld eller skifte til en anden type lån. Har din økonomi ændret sig, kan en omlægning til et nyt lån også give dig mere fleksibilitet eller større tryghed i din boligøkonomi.
Hvornår kan det betale sig at omlægge lån?
Når renterne stiger eller falder er det en god ide at se på, om du kan få noget ud af at omlægge dit boliglån.
Om det kan betale sig for dig, afhænger bl.a. af, hvor meget du skylder, hvor lang tid der er tilbage af lånet, hvad det koster at lægge om, og hvor længe du regner med at blive boende.
En tommelfingerregel er, at restgælden på dit boliglån skal være mindst 750.000 kr., og at der skal være mindst 10 år tilbage af løbetiden.
Vi hjælper dig med at regne på, om en omlægning giver mening for dig og med at vælge den løsning, der passer bedst til din økonomi og dine planer.
Dine muligheder for låneomlægning
Der er flere måder at lægge et boliglån om på. Dine muligheder afhænger især af, om du har et lån med variabel eller fast rente.
Hvis du har variabel rente
Har du et realkreditlån med variabel rente, kan du skifte til et lån med fast rente, vælge en anden type variabel rente, ændre løbetiden eller justere din afdragsordning.
Hvis du har fast rente
Har du et fastforrentet realkreditlån, kan du lægge lånet om ved at konvertere det. Det betyder, at du udnytter renteændringer til at få en lavere ydelse, skære noget af din restgæld eller skifte til et lån med variabel rente.
Nedkonvertering – hvis renten er faldet
Hvis renten er faldet, siden du optog dit fastforrentede lån, kan det være relevant at nedkonvertere dit lån. Her lægger du lånet om til et nyt lån med lavere fast rente og får dermed en lavere månedlig ydelse. Din restgæld stiger en smule, fordi der er omkostninger ved at lægge lånet om. Derfor giver en nedkonvertering kun mening, hvis du forventer at blive boende længe nok til, at den månedlige besparelse kan opveje omkostningerne.
Opkonvertering – hvis renten er steget
Hvis renten er steget, siden du optog dit fastforrentede lån, kan du i nogle tilfælde reducere din gæld ved at opkonvertere dit lån. Når renten stiger, falder kursen på de obligationer, som ligger bag dit lån. Det betyder, at du kan indfri dit nuværende lån for mindre, end du skylder. Forskellen kaldes en kursgevinst.
Skylder du fx 1.000.000 kr., og er kursen på obligationerne bag dit lån faldet til 85, kan du indfri lånet for 850.000 kr. Det giver en kursgevinst på 150.000 kr.
Når du opkonverterer, får du altså en lavere restgæld. Til gengæld får du typisk også en højere rente på dit nye lån og dermed en højere ydelse. Over tid kan den højere ydelse spise din kursgevinst op. Derfor anbefaler vi generelt, at du først overvejer en opkonvertering, hvis der går mere end 10 år, før gevinsten er væk.
Skrå konvertering
Du kan også omlægge dit fastforrentede lån til et lån med variabel rente. Det kaldes en skrå konvertering.
Det kan være en mulighed, hvis et lån med variabel rente er billigere her og nu og passer bedre til dine planer end et nyt fastforrentet lån. Det kan fx være, hvis du forventer at sælge boligen inden for kort tid eller vil vente med fast rente, til den bliver mere attraktiv igen.
Med variabel rente kan din ydelse ændre sig, når renten ændrer sig. Derfor skal du have luft i økonomien til, at ydelsen kan stige.
Overvejelser før du omlægger dit lån
En omlægning af dit boliglån kan påvirke din økonomi både nu og på længere sigt. Derfor er det vigtigt at se på mere end renten, før du beslutter dig.
Du bør blandt andet overveje:
- Hvad koster det at omlægge?
Der er omkostninger ved at indfri dit nuværende lån og oprette et nyt. De skal holdes op mod den gevinst, du kan få. - Hvor længe regner du med at blive boende?
Din tidshorisont har betydning for, om du får nok ud af omlægningen. - Hvor meget risiko er du tryg ved?
Skifter du fx fra fast til variabel rente, ændrer din ydelse sig, når renten gør det. - Har din økonomi eller planer ændret sig?
Der er mange forhold, der kan have betydning for, hvilket lån der passer bedst til dig. Det kan være ændringer i din jobsituation eller i familien – eller at du fx ønsker at renovere din bolig eller at bruge friværdien i den til en rejse.
Sådan omlægger du dit lån
Du kan starte i din net- og mobilbank og regne på, hvad en omlægning kan betyde for dig.
Det kan være et godt udgangspunkt for en snak med din rådgiver, der hjælper dig med at vælge den løsning, der passer bedst til din økonomi og sætter processen i gang.
Har du et Totalkreditlån gennem os, holder vi også øje med dit lån og giver dig direkte besked, hvis det lønner sig at omlægge.
Låneanbefaling til realkreditlån
Få overblik over mulighederne, og se vores anbefalinger.
Renter og kurser
Se de aktuelle renter og kurser på realkreditlån og vores forventninger.
Hvis du vil vide mere om låneomlægning...
Hvad er forskellen på omlægning og konvertering af lån?
Omlægning er det brede begreb for at skifte dit nuværende realkreditlån ud med et nyt.
Konvertering er en type omlægning, som typisk bruges ved fastforrentede lån, hvor du ønsker at udnytte ændringer i renten.
Kan jeg omlægge et lån med variabel rente?
Ja, du kan godt omlægge et realkreditlån med variabel rente. Du kan fx skifte til fast rente, vælge en anden type variabel rente, ændre løbetiden eller justere din afdragsordning.
Hvad koster det at omlægge lån?
Der er omkostninger ved at indfri dit nuværende lån og oprette et nyt. Det kan fx være gebyrer, tinglysning, kurtage og eventuelle kurstab.
Hvad det koster for dig, afhænger bl.a. af din nuværende lån, lånets størrelse og den nye løsning, du vælger.
Hvis du overvejer at lægge dit lån om, er det vigtigt at få regnet på, om gevinsten ved en omlægning står mål med omkostningerne.
Kan jeg selv omlægge mit lån i net- og mobilbanken?
Hvorfor omlægge lån til en højere rente?
Det kan virke ulogisk at omlægge til en højere rente. Men hvis du har et fastforrentet lån, og renten stiger, falder kursen på de obligationer, der ligger bag dit lån. Det betyder, at du kan indfri lånet for mindre, end du skylder, og dermed skære noget af restgælden.
Til gengæld får du typisk en højere ydelse på det nye lån. Derfor skal du altid få regnet på, om gevinsten ved omlægningen er stor nok til, at det giver mening for dig.
Du kunne også være interesseret i...
Få hjælp til boligkøb | Se boligtyperne her
Dyk ned i de forskellige typer bolig, og se, hvordan vi hjælper dig i dit boligkøb. Her finder du også svar på spørgsmål, der ofte dukker op undervejs.
Lån i friværdi – Hvad er friværdi, og hvordan bruger du den?
Har du betalt en del af dit boliglån af, eller er værdien på din bolig steget? Så har du måske friværdi, du kan få glæde af. Læs om friværdi her.
Energioptimering af din bolig | Sådan kommer du i gang nu
Vil du sænke din energiregning og forbedre dit hjem? Find ud af, hvor du skal sætte ind, og se, hvordan du kan finansiere dine energiforbedringer.
Vil du bygge hus? Få gode råd til nybyg her
Få styr på økonomien, og se dine muligheder for at låne til nybyg. Du får overblik over processen og hjælp til at komme godt i mål med dit nybyggeri.
Gode råd til salg af hus eller lejlighed – få overblik her
Overvejer du at sælge din bolig? Få gode råd til boligsalg, og se hvad du skal være opmærksom på – fra salgsvurdering og økonomi til nye boligplaner.